二手推動一手 樓價有序調整

2019年09月12日
作者:李峻銘

過去的周末九月七號,一手香港住宅市場出現零成交。根據筆者記憶,自從一手物業監管局成立以來,零成交是首次於周末出現。颱風山竹也曾經令市場涷結,而出現零成交。但在正常的天氣環境下,出現零成交可謂非常不正常,尤其是在周末出現就更顯得非比尋常。
背景原因當然是香港的社會運動,發展商在上周末亦沒有任何新盤開售,主力只是發售貨尾盤,但是貨尾盤的價格並沒有顯著降低。相反,二手市場的業主,減價態度就明顯很多,尤以新界的上車盤為甚。沙田第一城 45 座高層 E 室,實用面積 284 呎,僅僅以 500 萬成交。在年中高位,這類單位可以賣到 600 萬,跌幅達 100 萬,即約 17%。相較銀行估價的 580 萬,也低近 14 %。減價成交量也在回升中,九月份已有 12 宗成交,八月整個月也只有 14 宗。
另外,天水圍嘉湖山莊本月已有12宗成交,相比八月全月只有 17 宗成交,而且當中 11 宗成交在 600 萬以下。換句話,部份二手業主迅速減價下、吸引了買家的注意、也帶動了成交,變相也令一手貨尾的吸引力下降。 
踏入九月中,發展商也開始採取主動,開售新盤搶客,馬鞍山峻源、荃灣映日灣、將軍澳日出康城 9A 及 9B 期、何文田傲玟、南昌站匯璽 III 、啟德區的尚‧珒溋,五花百門、各適其適。由上車盤至豪宅,新界及市區應有盡有。
短期而言,筆者對銷情不感樂觀。當市場彌漫著不明朗的因素,除非業主大幅降價,才能吸引買家的興趣。但是長遠而言,發展商大幅割價的機會甚微。因為當全球央行都在放水、歐洲央行重啟 QE(量化寬鬆計劃)、中國央行再降準、美國聯署局也在減息,黃金、物業等實物具保值能力,仍然為市場所相信。
雖然香港的社會運動仍然會繼續困擾樓市一段時間,但綜觀過往歷史,無論 67 暴動、 85 年中英談判、 98 年金融風暴、 03 年沙士、 08 年金額海嘯,每一次危機,都變成入市的良機,今次又會否歷史重演?
所以筆者估計,樓價受二手減價潮推動,短期難免調整。但受上車客實則性需求影響,樓價不會出現大幅崩潰的情況,只會有秩序地下跌,年底前跌幅應該在 10% 左右。沒有財務上急需的朋友,宜靜觀其變。政治上的改變可以很快,不宜太受政治牽動情緒,而作出衝動決定。