經濟深度衰退 樓市反常熱賣

2020年05月08日
作者:李峻銘

財爺陳茂波剛宣佈香港首季 GDP 下跌 8.9%,為有紀錄以來最大跌幅。他更形容「出口、消費及投資開支的『三頭馬車』都『死火』」。大家走到街上,尖沙咀、銅鑼灣、旺角、中環等旅客旺區,都發覺大量吉舖。香港經濟絕無疑問已進入深度衰退。
話雖如此,過去周末長假,無論一手或二手的住宅成交宗數,都大幅回升。單單周六、日,10 大屋苑就有超過 30 宗成交,創下七年以來最旺的周末。在沒有大型新盤,一手盤只賣貨尾的情況下,四天假期也錄得 240 宗一手成交。
成交暢旺之餘,更出現多組買家一齊出價、搶盤的情況,令成交價屢屢破頂。第一城細單位錄得 618 萬高價、粉嶺中心 3 房也錄 705 萬破頂價。根據前線同事反映,買家的入市信心強,他們眼見疫情不但未令樓價大幅下跌,反而擔心疫情過後,樓價會再進一步上升。所以還是未等得疫情完全受控,已經急不及待搶購入市。 
筆者也多次強調,當今樓市受辣招影響,扭曲了供求關係。經過十年辣招的實施,住宅市場已經由用家及長線投資者主導。疫情之下,新盤未能如期推出市場,市場上只有貨尾及二手業主貨供應,可售樓盤供應有限!而市場上卻存在大量上車及換樓的剛性需求,住宅供不應求情況,更形嚴重!
疫情初期,曾引發少量業主減價,也吸引了買家出動找跌價筍盤。當他們深入實地了解市場之後,便發覺實情,跌價筍盤寥寥可數,甚至已經一去不復返。
再者,過往辣招正令買家首期大增,不少買家因而卻步。但政府去年底放寬了按保(按揭保險),800 萬以下可做九成按揭;1,000 萬以下可做八成按揭,令購買力一下子釋放出來。所以樓市熱鬧只集中在 1,000 萬以下的物業為主;而3,000萬以上的豪宅、工商舖等等其他類別物業,仍然是一潭死水,價格下跌的壓力仍大!
筆者估計,當疫情穩定下來,政府取消「限聚令」,發展商再推一手新盤。一旦新盤供應重現市場,有助平抑一下樓市的抗奮,住宅樓價無論大跌或大幅 V 型反彈,機會相信都不大!

世紀21奇豐物業顧問行
主席及行政總裁李峻銘